Skontaktuj się z Adwokatem
(+48) 531 600 049

Kancelaria Adwokacka adw. Tomasz Pratkowiecki

ul. Polna 23, 59-300 Lubin
tel. 531-600-049
e-mail pratkowiecki@gmail.com

Celem skorzystania z porad prawnych zachęcam do uprzedniego umówienia terminu spotkania.
Zapewniam możliwość umawiania spotkań w godzinach popołudniowych, a także w soboty.

Dzierżawa nieruchomości w celu budowy farm fotowoltaicznych.

 

 

Niniejszy artykuł dotyczy oceny prawnej umów dzierżawy nieruchomości na cele budowy farm fotowoltaicznych.

Na terenie województwa dolnośląskiego oferowane są umowy dzierżawy gruntów rolnych na cele budowy farm fotowoltaicznych. Po kolejnej analizie umowy stwierdzam, że jej treść jest rażąco niekorzystna dla wydzierżawiającego – właściciela nieruchomości. Umowa ta zawiera szereg niekorzystnych zapisów dla właściciela nieruchomości jednocześnie zabezpiecza jedynie interesy dzierżawcy – firmy z którą umowa jest podpisywana.

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę dzierżawy nieruchomości w celu budowy farm fotowoltaicznych?

1. Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przez właściciela.

Najważniejszą sprawą są kwestie finansowe – właściciel nieruchomości ma ponosić koszty podatku od nieruchomości, co w zależności od powierzchni nieruchomości i z uwzględnieniem jej przeznaczania  (działalność gospodarcza) może powodować konieczność uiszczenia przez właściciela nieruchomości podatku w kwotach, co najmniej kilkunastu tysięcy złotych rocznie (w ostatniej analizowanej umowie była to kwota 50.000 zł rocznie). Umowa przewiduje, że kwota zapłaconego podatku ma być zwracana przez dzierżawcę, jednak w rozliczeniu kwartalnym. Tym samym właściciel udziela nieodpłatnego kredytu dzierżawcy na okres 3 miesięcy. Sprzedawcy ofert twierdzą, że tylko właściciel może uiścić tą opłatę. Nie jest to prawda, również dzierżawca może zostać wskazany przez odpowiedni organ do ponoszenia obowiązku uiszczania podatku.

2. Brak możliwości wypowiedzenia umowy z uwagi na prawo cesji.

Właściciel może wypowiedzieć umowę tylko aktualnemu dzierżawy i jedynie w przypadku jego zwłoki w zapłacie należności wynoszącym co najmniej trzy miesiące. Niestety tylko teoretycznie ponieważ umowa zawiera w sobie również prawo dzierżawcy do cesji praw z umowy. Oznacza to, że dzierżawca, w szczególności zadłużony, może przekazać w drodze umowy cesji, prawa z umowy dzierżawy na rzecz kolejnego podmiotu, który zadłużony w stosunku do właściciela nie będzie. Sytuacja ta dotyczy również zobowiązań podatkowych dzierżawcy w stosunku do właściciela. W praktyce będzie to oznaczało brak możliwości wypowiedzenia umowy, z uwagi na ciągłe przekazywanie praw z umowy na kolejne podmioty w drodze cesji, które nie będą zadłużone w stosunku do właściciela nieruchomości.

3. Prawo pierwokupu.

Właściciel może zostać zadłużony na sutek obowiązku ponoszenia wysokiego podatku od nieruchomości, braku jego zwrotu przez dzierżawcę i nieotrzymania zapłaty rocznego czynszu dzierżawnego. Wydzierżawiający, który popadnie w kłopoty finansowe może podjąć decyzję o sprzedaży, obciążonej na 30 lat prawem dzierżawy, nieruchomości. Umowa przewiduje, że w tej sytuacji dzierżawca będzie miał prawo pierwokupu, a więc prawo do zakupu nieruchomości z pierwszeństwem przed osobami trzecimi. Wartość nieruchomości niestety będzie niższa niż przed podpisaniem umowy z uwagi na jej obciążenie umową dzierżawy i służebnością przesyłu o czym mowa w dalszej części wpisu.

4. Prawo ustanowienia nieodpłatnej służebności przesyłu.

Umowa zawiera zapisy pozwalające dzierżawcy na ustanowienie na jego rzecz nieodpłatnego prawa służebności przesyłu. Prawo służebności oznacza w praktyce wpisanie w księdze wieczystej nieruchomości, prawa dzierżawcy do nieskrępowanego korzystania z nieruchomości wydzierżawiającego w tym możliwości wybudowania budowli, posadowienia linii elektroenergetycznych, przy jednoczesnym obowiązku znoszenia przez wydzierżawiającego tego prawa. Prawo to nie wygasa z chwilą zakończenia dzierżawy i obniża wartość pozostałej części nieruchomości. Jest ono wpisane na stałe do księgi wieczystej. Przede wszystkim prawo to posiada dużą wartość liczoną w tysiącach złotych, którą właściciel przekazuje na rzecz dzierżawcy nieodpłatnie. W obrocie gospodarczym właściciel nieruchomości zazwyczaj żąda zapłaty na jego rzecz wynagrodzenia za ustanowienie na jego nieruchomości prawa służebności.

5. Uznanie korespondencji za doręczoną pomimo braku faktycznego jej doręczenia.

Umowa zawiera również niekorzystne zapisy dotyczące uznania za doręczoną korespondencję pomimo braku rzeczywistego doręczenia jej właścicielowi nieruchomości. Podobne zapisy umowy wykorzystywane we wzorcach umownych przez banki zostały uznane za zapisy abuzywne.

6. Zła wola kontrahenta może prowadzić do przejęcia własności gospodarstw rolnych i niewypłacalności ich właścicieli.

Umowy sporządzane są na minimum 30 lat. Nie zabezpieczają w żaden sposób interesów właścicieli nieruchomości. Umowy są zawierane z osobami starszymi lub osobami nie posiadającymi wiedzy prawnej pozwalającej na ich prawidłową ocenę. Umowy proponowane są w sposób natarczywy. Zła wola drugiej strony umowy w szczególności brak zwrotu opłaconego czynszu dzierżawnego i uiszczonego podatku może doprowadzić do niewypłacalności właściciela nieruchomości i przejęcia nieruchomości, jak i całego gospodarstwa rolnego „za grosze” przez drugą stronę umowy.

 

adw. Tomasz Pratkowiecki, Lubin.